商业地产因其开发周期较住宅长，且资本回报周期长等特性，所以商业地产是个重资产、重资本的产业，其具有极强的金融属性。开发企业资本的来源（投入）及对资本的回报要（产出）求决定了商业地产的开发模式。从这个角度来说，开发模式主要两个类型，一类是开发后持有运营，收取商业的长期运营回报及物业的升值，主要以母公司融资能力强的开发企业为代表，如港系鸿基、瑞安、嘉里、太古等，央企背景的华润、中粮等，以及以凯德置地的为代表的海外通过REITs募资的房企，这类型的企业依托母公司能获取较低成本、较长周期的资金，以覆盖整个项目开发周期的资金需求，在项目运营后或通过并表操作装入母公司或上市企业来实现商誉、信用评级或股价的提升，再通过股市、债市、REITs等渠道获取低成本资金滚动开发形成良性循环；另一类是开发期内将大部分物业出售来平衡项目现金流或赚取利润的，如以红星美凯龙、宝龙等为代表的大量民营商业地产开发企业，该类型的企业，大多数融资渠道有限，或所获取资本为短期资金，企业在开发周期内偿付压力较大，被迫在开发周期内对所开发商业物业进行部分销售或全部销售。而万达因其强大的与政府的议价能力，通过配比较大比例住宅物业，并通过销售住宅物业及部分商业物来达到项目资金平衡或获取利润，算是游离在两种类型之间。

在2010年-2014年间，国内商业地产的“大跃进”式爆炸增长，大量的传统住宅开发企业转向商业地产开发。彼时，万科还在持谨慎的态度试水商业地产，而万达一路高歌猛进，大肆全国范围内圈地，大有要在中国每个“市”开个万达广场的豪气（当然现在豪气不比当年）。全国各地政府亦是对商业地产持欢迎态度，对商业地产项目落地开出极其优惠的条件，并在各种审批程序上开放绿灯。在这样的环境下，大量的传统住宅开发企业转向商业地产开发。然而大量的开发企业不是万达，没有像万达这样已经摸索出大量的商业地产的开发运营经验，关键的一点没有多少企业像万达一样具有他强大的融资、资本运作能力，以及对开发节奏的把握与掌控力。2015年，随着国内经济大环境呈现疲软之态，中央政府对房地产市场调控的加码，加之电商、互联网的蓬勃发展等因素，给高烧不退的商业地产来了一剂强效的“退烧药”，15年后，商业地产迅速降温，国内大量的商业项目烂尾，地方政府、投资者也对商业地产的态度慢慢回归理性。在这样的大环境下，一些大型商业地产开发企业尚可以依托母公司度过难关。而对于大多数中小民营商业地产开发企业而言，只能通过项目销售资金回笼来保障项目的顺利开业。为了实现了商业销售的包装、后期商业运营管理的统一性及项目开发的现金流需求，在开发过程中这些企业大都采用了返租销售的模式进行销售。但因返租销售所涉及的销售、法务、税务等多方面专业且复杂的问题，需从主体关系、支付关系及税赋关系等方面做到平。笔者这么多年来看到太多的项目因操作经验、专业性、前瞻性不足而最终深陷返租泥塘。

笔者所在的企业应该是国内最早一批做商业地产的开发企业，到目前为止开发的商业项目近20个，比之万达，应该可以说是最早开创“订单式”商业地产开发模式的房企。主要集中在长三角、福建、内蒙区域，受限于企业自身的原因，也是最早一批采用返租销售模式的商业地产企业。而本人也是参与了多个项目的开发，所以也沉淀了一些关于返租销售的经验，本文的第二部分从返租销售的主体关系、支付关系及税赋关系角度做了个梳理几种常见的返租销售模式与大家分享。

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